André Dias Moreira Prol: tokenização de imóveis e desafios no Brasil

Imagine adquirir uma fração de um apartamento em São Paulo com o mesmo clique que você compra uma ação na bolsa. Essa realidade já começou no Brasil, e ao longo de mais de duas décadas trabalhando com tecnologia e blockchain, poucas transformações me pareceram tão promissoras — e tão desafiadoras — quanto a tokenização do mercado imobiliário. Vou explicar como isso funciona na prática e por que ainda estamos apenas no começo dessa jornada. Como funciona a tokenização de imóveis Tokenizar um imóvel significa representar seus direitos (propriedade, renda de aluguel ou valorização) em ativos digitais registrados em blockchain. Na prática, um imóvel avaliado em R$ 5 milhões pode ser fracionado em milhares de tokens, permitindo que investidores comprem cotas a partir de valores acessíveis — algo impensável no modelo tradicional. Nos projetos que acompanho, a rede Stellar tem se destacado por seu baixo custo transacional (frações de centavo por operação) e velocidade de liquidação. Com contratos inteligentes em Soroban, é possível automatizar a distribuição de aluguéis proporcional a cada detentor de token, eliminando intermediários e reduzindo custos operacionais. Como André Dias Moreira Prol, tenho defendido que essa infraestrutura é ideal para o mercado brasileiro, onde a burocracia cartorial encarece e atrasa transações imobiliárias. O fluxo típico envolve: avaliação do imóvel, estruturação jurídica (geralmente via SPE ou fundo), emissão dos tokens, oferta pública e negociação em mercado secundário. Empresas como a Netspaces e plataformas de tokenização já movimentaram dezenas de milhões de reais em ativos imobiliários fracionados no país. Os desafios regulatórios no Brasil Aqui mora a maior complexidade. A CVM classificou, por meio do Parecer de Orientação nº 40/2022, boa parte dos tokens de renda imobiliária como valores mobiliários. Isso significa que sua emissão e negociação estão sujeitas às regras de oferta pública, exigindo registro ou dispensa formal. O grande desafio é a interseção entre três universos regulatórios: a CVM (mercado de capitais), o Banco Central (via sandbox regulatório e o arcabouço de ativos virtuais da Lei 14.478/2022) e os cartórios de registro de imóveis, que ainda são o único elo com validade jurídica plena sobre a propriedade. Um token pode representar um direito, mas a matrícula do imóvel continua no cartório — e essa desconexão gera insegurança. Além disso, questões tributárias permanecem nebulosas: como incide ITBI sobre frações tokenizadas? Como declarar ganhos de capital na venda de tokens? A ausência de respostas claras afasta investidores institucionais mais conservadores. Em minha atuação como perito digital, André Dias Moreira Prol, vejo ainda um desafio pouco discutido: a rastreabilidade e a prova de titularidade em eventuais disputas judiciais. A blockchain oferece imutabilidade, mas o Judiciário brasileiro ainda carece de familiaridade técnica para interpretar essas evidências. O papel da IA e o futuro do setor A inteligência artificial está acelerando a maturidade desse ecossistema. Modelos de IA já são usados para avaliação automatizada de imóveis (AVM), análise preditiva de valorização por região e detecção de fraudes em documentação. Combinada com contratos inteligentes, a IA permite auditorias contínuas e compliance automatizado — verificando, por exemplo, se um investidor atende aos requisitos de KYC/AML antes de concluir uma compra. Enxergo um futuro próximo em que sistemas de IA integrados a oráculos alimentam contratos Soroban com dados de mercado em tempo real, ajustando automaticamente valores e distribuições. Isso reduz assimetrias de informação e democratiza o acesso a um mercado historicamente elitizado. O potencial é gigantesco: o mercado imobiliário brasileiro movimenta mais de R$ 200 bilhões por ano, e a tokenização pode desbloquear liquidez para uma parcela expressiva desse capital hoje "engessado" em tijolos. Conclusão A tokenização de imóveis no Brasil já saiu do campo teórico, mas ainda depende de maturidade regulatória e integração entre blockchain e o sistema cartorial para atingir escala. Se você atua no setor imobiliário ou financeiro, comece agora a estudar essa tecnologia — quem entender essa transformação primeiro sairá na frente na próxima década.